Der Verkauf einer vermieteten Immobilie verlangt eine präzise Strategie: rechtlich sauber, kommunikativ feinfühlig, marktorientiert und diskret. Als Immobilienmakler Wichmann begleite ich Eigentümer in Cuxhaven und 27624 Geestland mit regionaler Marktkenntnis und einem belastbaren Netzwerk – zwei Faktoren, die beim Verkauf vermieteter Häuser und Wohnungen entscheidend über den Erfolg bestimmen.
In diesem Beitrag zeige ich, wie ich den Prozess strukturiere, welche Unterlagen den Verkauf beschleunigen, worauf potenzielle Käufer in der Region achten und wie ich Besichtigungen so organisiere, dass sie für Mieter zumutbar bleiben. Außerdem erhalten Sie Antworten auf häufige Fragen und eine praxisnahe Einschätzung zu Preisbildung, Steuern und Kosten.
Vermietete Immobilie verkaufen in Cuxhaven: das ist jetzt wichtig
Mein Ziel ist ein zügiger, rechtssicherer Verkauf zu einem marktgerechten Preis – ohne unnötige Reibungsverluste mit Mietern und ohne Zeitverlust durch fehlende Unterlagen. Ich bündele alle relevanten Informationen, bereite die Immobilie zielgruppengerecht auf und steuere den Prozess vom ersten Gespräch bis zur Übergabe strukturiert und transparent.
Rechtlicher Rahmen
„Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)
Beim Eigentümerwechsel tritt der Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Das heißt: Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, die vereinbarte Miete und alle Nebenabreden gelten fort. Für den Verkauf bereite ich diese Informationen so auf, dass Interessenten die wirtschaftliche Situation auf einen Blick nachvollziehen.
Kündigung und Eigenbedarf
Eine Kündigung „wegen Verkauf“ ist ausgeschlossen. Nach Eigentumsübergang kann der Käufer Eigenbedarf prüfen, muss dabei allerdings strenge rechtliche Anforderungen und Fristen beachten. Ich sorge dafür, dass Interessenten realistisch einschätzen, was zulässig ist, und dass Mieter seriös und klar informiert werden.
Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)
Ein Vorkaufsrecht besteht in der Regel nur bei umgewandelten Eigentumswohnungen und beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung. Ob ein Vorkaufsrecht ausgelöst wird, prüfe ich frühzeitig und koordiniere die fristgerechte Information.
Kaution und laufende Ansprüche
Kautionen, Betriebskostensalden sowie laufende Ansprüche gehen mit der Immobilie über. Ich stelle eine eindeutige Regelung im Kaufvertrag sicher, dokumentiere die Kautionshöhe inklusive Zinsstand und gleiche offene Forderungen sauber ab.
Fristen, Übergaben, Datenschutz
Ich achte auf korrekte Übergabetermine, datenschutzkonforme Dokumentenweitergabe und klare Vollmachten, damit Käufer und Mieter nahtlos in die neue Konstellation starten.
Unterlagen, die den Verkauf beschleunigen
Vollständige, gut strukturierte Unterlagen erhöhen Vertrauen, verkürzen die Prüfungszeit (Due Diligence) und stützen den Preis. Ich stelle die Dokumente zusammen, prüfe sie auf Plausibilität und belege Chancen wie Risiken gleichermaßen transparent.
- Mietverträge, Nachträge, Staffeln, Indexvereinbarungen, Protokolle zur Übergabe
- Zahlungsnachweise der Mieten, Übersicht etwaiger Rückstände, Mieterhöhungen
- Kautionsnachweise inkl. Verzinsung und Aufbewahrungsform
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, aktuelle Vorauszahlungen
- Aktueller Energieausweis (Bedarf oder Verbrauch)
- Wartungs- und Prüfprotokolle (Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder, Schornsteinfeger)
- Dokumentation zu Modernisierungen, Sanierungen, Gewährleistungen
Bei Eigentumswohnungen (WEG)
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstand
- Beschlusssammlung und Hinweise auf anstehende Maßnahmen
Preis und Zielgruppe in Cuxhaven/27624
Investoren in Cuxhaven und 27624 Geestland bewerten vermietete Objekte primär nach Risiko-Rendite-Kriterien: Nettokaltmiete, Mietvertragslaufzeit, Anpassungspotenzial (Index/Staffel), Leerstandsrisiko, Instandhaltungsbedarf, Mikrolage und Objektqualität. Ich bereite dazu ein kompaktes Datenblatt auf, das Mietfluss, Kostenstruktur und Capex-Bedarf transparent macht.
Typische Käuferprofile
- Privatanleger mit Fokus auf stabile Nettomieten und überschaubare Instandhaltung
- Family Offices, die auf Cashflow und langfristige Wertentwicklung setzen
- Eigennutzer-Perspektive bei Eigentumswohnungen, sofern mittel- bis langfristig Eigenbedarf möglich erscheint
Lagenvergleich und Nachfrage
Ferienlagen Duhnen/Döse
Die Nähe zu Strand und touristischer Infrastruktur spielt eine wichtige Rolle für Nachfrage und Zukunftsperspektive. Auch wenn eine Feriennutzung beim vermieteten Verkauf nicht im Vordergrund steht, fließt das Umfeld in die Preisbildung ein.
Wohnlagen Altenwalde und Langen (27624)
Hier zählt primär die dauerhafte Vermietbarkeit. Solide Mieterstrukturen, kurze Wege und intakte Infrastruktur sorgen für verlässliche Cashflows. In diesen Lagen reagieren Käufer sensibel auf energetischen Zustand und Instandhaltungsstau.
Vermietete Objekte handeln meist mit moderatem Abschlag gegenüber leerstehenden Immobilien – die Spanne hängt von Miethöhe, Laufzeit, Zustand und der Flexibilität künftiger Nutzung ab. Gut dokumentierte, stabile Mietverhältnisse reduzieren den Abschlag deutlich.
Besichtigungen ohne Stress für Mieter
Rücksicht und gute Planung sind die Basis. Ich informiere Mieter frühzeitig, kündige Termine rechtzeitig an und führe nur sorgfältig vorqualifizierte Interessenten durch die Immobilie.
- Ankündigung mit angemessenem Vorlauf (in der Praxis 24–48 Stunden) und nur zu zumutbaren Zeiten
- Gebündelte Besichtigungsslots statt vieler Einzeltermine
- Diskrete Exposés mit anonymisierten Mieterangaben
- Vorabgespräche zur Bonität und Finanzierung, um Besichtigungen effizient zu halten
Ich protokolliere die Termine, halte die Bewohner auf dem Laufenden und berücksichtige individuelle Bedürfnisse – das sichert die Kooperation und schützt die Privatsphäre.
Steuern und Kosten
Vor dem Verkauf lohnt der Blick auf die steuerliche Situation und mögliche Nebenkosten. Ich koordiniere auf Wunsch die Abstimmung mit steuerlichen Beratern, damit Entscheidungen fundiert erfolgen.
- Spekulationssteuer: relevant, wenn die 10‑Jahresfrist noch nicht abgelaufen ist oder keine Eigennutzung in den relevanten Zeiträumen vorliegt
- Kaufnebenkosten: In Niedersachsen i. d. R. Käuferlast (5 % Grunderwerbsteuer zzgl. Notar- und Grundbuchkosten)
- Finanzierung: Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung prüfen
- Gewinne/Verluste: Dokumentation für die Steuererklärung vorbereiten
Mein Ablauf – exklusiv und diskret
- Analyse und Strategie: Objektaufnahme, Mietvertragsprüfung, Ermittlung marktgerechter Preisbandbreiten, Entscheidung Off-Market vs. öffentliche Vermarktung.
- Datenraum und Exposé: Vollständige Unterlagen, klar strukturiert; diskretes Exposé mit allen relevanten Kennzahlen.
- Zielgruppenansprache: Direktkontakt zu geprüften Anlegern, abgestimmt auf Lage, Renditeerwartung und Objektcharakter.
- Besichtigungen: Schonend organisiert, transparent kommuniziert, mit qualifizierten Interessenten.
- Verhandlung und Absicherung: Klärung von Kaution, Nebenkosten, Mieterkonten und Übergaben; saubere Regelungen im Kaufvertrag.
- Notartermin und Übergabe: Vorbereitung des Kaufvertrags, Koordination aller Beteiligten, strukturierte Übergabe an den Käufer.
FAQ
Darf ich wegen des Verkaufs kündigen?
Nein. Der Verkauf allein rechtfertigt keine Kündigung. Nach Eigentumsübergang kann der Käufer unter engen Voraussetzungen Eigenbedarf anmelden. Ich stelle sicher, dass Interessenten das korrekt einordnen und Mieter fair informiert werden.
Wie viel Vorlauf brauchen Besichtigungen?
In der Praxis haben sich 24–48 Stunden Ankündigungsfrist und zumutbare Zeiten bewährt. Ich bündele Termine, halte Wege kurz und dokumentiere alles sauber.
Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur bei umgewandelten Eigentumswohnungen und beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung. Ich prüfe den Einzelfall und koordiniere die fristgerechte Information.
Gibt es einen Preisabschlag bei vermieteten Objekten?
Häufig ja – abhängig von Miethöhe, Bindungsdauer, Zustand und Entwicklungsperspektive. Transparent aufbereitete Unterlagen und stabile Mietverhältnisse verringern den Abschlag spürbar.
Wie sichere ich mich gegen Leerstand und Instandhaltung?
Ich stelle historische Mietflüsse, Neuvermietungschancen und den technischen Zustand gegenüber. Mit realistischen Capex-Planungen und Wartungshistorie lassen sich Risiken für Käufer nachvollziehbar einpreisen – das stützt den Angebotspreis.
Fazit und nächste Schritte
Wer rechtliche Rahmenbedingungen, Unterlagen und Zielgruppe sauber vorbereitet, verkauft vermietete Immobilien in Cuxhaven und 27624 Geestland sicher, zügig und wertstabil. Ich
