Veräußerungsgewinne richtig berechnen: Steuern sparen mit Freibeträgen und Tipps
Als Immobilienmakler Wichmann begleite ich Eigentümer in Cuxhaven und im Umland – von Duhnen und Sahlenburg bis Geestland (27624) – diskret und auf Premium-Niveau. Damit beim Verkauf kein Cent liegen bleibt, erkläre ich, wie ich Veräußerungsgewinne sauber und rechtssicher kalkuliere und welche Stellschrauben für eine steueroptimierte Planung wirklich zählen.
Veräußerungsgewinne richtig berechnen in Cuxhaven (27624)
Ein Veräußerungsgewinn entsteht, wenn der Verkaufspreis einer Immobilie die maßgeblichen Anschaffungs- und veräußerungsbezogenen Kosten übersteigt. Ich setze auf eine strukturierte Vorgehensweise, damit alle Posten korrekt berücksichtigt werden – insbesondere bei vermieteten Objekten, bei denen die Absetzung für Abnutzung (AfA) die Anschaffungskosten mindert und dadurch den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.
Die Berechnungsbasis im Überblick
Formel und Bestandteile
Der Gewinn ist grundsätzlich der Verkaufspreis minus aller abzugsfähigen Kosten. Wichtig: Bei vermieteten Objekten mindern geltend gemachte Abschreibungen (AfA) die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn.
- Verkaufspreis
- minus: Anschaffungskosten (Kaufpreis + Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, damalige Maklercourtage)
- minus: Verkaufsnebenkosten (Makler, Notar, Löschungen)
- minus/plus: wertsteigernde Maßnahmen (Herstellung/Modernisierung mit Standarderhöhung)
- minus: bei Vermietung — bereits genutzt: AfA (kürzt Anschaffungskosten)
Nicht abzugsfähige Aufwendungen
Nicht abzugsfähig sind typischerweise laufende Instandhaltung, Finanzierungskosten, Umzugskosten sowie Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese Posten verbessern die steuerliche Gewinnermittlung nicht und führen häufig zu Fehleinschätzungen, wenn sie ohne Prüfung einbezogen werden.
AfA und Gebäudewert richtig einordnen
Bei vermieteten Immobilien darf ich die AfA auf den Gebäudeteil jährlich geltend machen. Für die Gewinnermittlung beim Verkauf bedeutet das: Die kumulierte AfA reduziert die Anschaffungskosten des Gebäudes. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn. Die korrekte Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude ist daher entscheidend.
Wie bestimme ich den Gebäudewert für die AfA? Über die Aufteilung im Kaufvertrag, eine sachgerechte Schätzung oder anhand von Bodenrichtwerten. Gern unterstütze ich bei der fundierten Herleitung und dokumentiere die Methode transparent.
Spekulationsfrist und Eigennutzung
Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach notariellem Kauf gilt der Gewinn als steuerpflichtig (privates Veräußerungsgeschäft). Steuerfrei ist der Verkauf, wenn ich die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. Fristentscheidend ist der Tag der notariellen Beurkundung – nicht der Übergabe- oder Kaufpreiszahlungstag.
Besondere Beachtung braucht die Eigennutzung: Reine Feriennutzung oder gelegentliche Selbstbelegung reicht nicht. Ich achte auf eine saubere Dokumentation, damit die Voraussetzungen der Steuerfreiheit nach Eigennutzung belastbar nachweisbar sind.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Kauf 2018: 320.000 € + 30.000 € Nebenkosten = 350.000 €. Verkauf 2026: 480.000 €. Verkaufskosten 4% = 19.200 €.
- Ohne Vermietung: Gewinn = 480.000 − 350.000 − 19.200 = 110.800 €.
- Bei Vermietung (AfA auf Gebäudeteil): Anschaffungskosten werden um die AfA gekürzt, der Gewinn steigt entsprechend.
Die Besteuerung erfolgt mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zzgl. Solidaritätszuschlag/Kirchensteuer. Es gilt eine Freigrenze von 600 € pro Person für alle privaten Veräußerungsgeschäfte des Jahres. Unterschreitet der Gesamtgewinn diese Grenze, bleibt er steuerfrei; wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Wertsteigernde Maßnahmen richtig abgrenzen
Standarderhöhung vs. Reparatur
Wertsteigernde Maßnahmen (z. B. Modernisierung, Anbau, Dachausbau, neue Bäder mit höherem Standard) können die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten erhöhen und mindern damit den Gewinn. Reine Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen (laufende Instandhaltung) zählen hingegen nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und sind daher in der Veräußerungsgewinnermittlung nicht abzugsfähig.
Nachweise und Belege
Ich sammle, prüfe und strukturiere sämtliche Rechnungen und Verträge, um Maßnahmen eindeutig zuzuordnen. Eine lückenlose Belegführung ist zentral, wenn das Finanzamt Nachfragen stellt. Dazu gehören zeitliche Einordnung, Leistungsbeschreibung, Material- und Lohnanteile sowie die klare Abgrenzung zu nicht begünstigten Aufwendungen.
Mein Vorgehen für Eigentümer in 27624
Ich sammle alle Belege (Kaufvertrag, Nebenkosten, Bau-/Modernisierungsrechnungen, Makler- und Notarkosten), prüfe AfA und Fristen tagesgenau und liefere eine belastbare Gewinnkalkulation. Wichmann Immobilien steht für exklusive, diskrete und individuelle Beratung – kombiniert mit regionaler Marktkenntnis in Cuxhaven, Duhnen, Sahlenburg, Geestland und einem hochwertigen Netzwerk für Bewertung, Vermarktung und Transaktionsabwicklung.
Schritt-für-Schritt-Check
- Erfassung der Anschaffungshistorie inkl. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler.
- Aufteilung Grund und Boden/Gebäude und Prüfung des Gebäudewertes für die AfA.
- Auflistung aller wertsteigernden Maßnahmen mit Fokus auf Standarderhöhung.
- Ermittlung der Verkaufsnebenkosten inklusive Makler-, Notar- und Löschungsgebühren.
- Tagesgenaue Prüfung von Spekulationsfrist und Eigennutzungsvoraussetzungen.
- Berechnung des Veräußerungsgewinns mit Szenarien (mit/ohne AfA, alternative Kaufvertragsaufteilungen).
- Dokumentation für das Finanzamt und auf Wunsch Abstimmung mit Ihrem steuerlichen Berater.
Häufige Fehler, die ich vermeide
- Vermischung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ohne klare Abgrenzung.
- Unvollständige Belege zu damaligen Kaufnebenkosten (z. B. Grundbuchkosten fehlen).
- Falsche Fristberechnung, weil nicht der notarielle Beurkundungstag zugrunde gelegt wird.
- Nicht berücksichtigte AfA bei Vermietung, was den Gewinn zu niedrig erscheinen lässt.
- Übersehene Freigrenze von 600 € pro Person bei mehreren Veräußerungsgeschäften im Jahr.
FAQ
Wie bestimme ich den Gebäudewert für die AfA?
Über die Aufteilung im Kaufvertrag, eine sachgerechte Schätzung oder anhand von Bodenrichtwerten. Gern unterstütze ich bei der fundierten Herleitung.
Zählen neue Bäder, Anbau oder Dachausbau?
Ja, wenn sie den Standard erhöhen (Herstellungskosten). Reine Reparaturen zählen nicht zu den Anschaffungskosten.
Reicht gelegentliche Eigennutzung bei Ferienapartments?
Nein. Steuerfreiheit setzt eigene Wohnzwecke im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren voraus, nicht bloße Feriennutzung.
Kann ich Verluste verrechnen?
Nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres bzw. per Verlustvortrag.
Welche Rolle spielen Sanierungen kurz nach dem Kauf?
Höhere Aufwendungen in den ersten Jahren nach Erwerb können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und damit die Anschaffungskosten erhöhen. Ich prüfe die zeitliche Einordnung und den Charakter der Maßnahmen sorgfältig.
Wie fließen Sondertilgungen oder Zinsen in die Berechnung ein?
Finanzierungskosten, Zinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen und Umzugskosten sind nicht Bestandteil der Veräußerungsgewinnermittlung und bleiben daher unberücksichtigt.
Fazit
Mit korrekter Belegführung, Fristenkontrolle und sauberer Kostenabgrenzung lassen sich Veräußerungsgewinne präzise ermitteln. Ich übernehme das für Sie in Cuxhaven (27624) und Umgebung – diskret, zuverlässig und auf Premium-Niveau. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder die Steuerfolgen einer geplanten Transaktion vorab simulieren möchten, unterstütze ich Sie mit einer belastbaren, nachvollziehbaren Kalkulation – inklusive Szenarien und einer vollständigen Dokumentation für das Finanzamt.
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