Steuerfallen beim privaten Immobilienverkauf: Spekulationssteuer und Fristen richtig vermeiden

Steuerfallen beim privaten Immobilienverkauf

Als Immobilienmakler Wichmann begleite ich Eigentümer in Cuxhaven und Umgebung (27624) seit vielen Jahren durch erfolgreiche Verkäufe – und sehe immer wieder dieselben steuerlichen Fallstricke. Ich zeige hier, worauf ich beim privaten Immobilienverkauf besonders achte, damit aus einem guten Preis nicht unerwartet eine hohe Steuerlast wird. Mein Fokus liegt auf der Spekulationssteuer nach § 23 EStG, den relevanten Fristen und typischen Kosten- und Nutzungsfehlern, die ich in der Praxis immer wieder beobachte.

Die 10-Jahresfrist und die Tücke der Eigennutzung

Gewinne aus dem Verkauf sind grundsätzlich nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf (notarieller Erwerb) und Verkauf (notarieller Kaufvertrag) weniger als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn ich die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. Wichtig: Es handelt sich um Kalenderjahre, nicht um volle 36 Monate – wer zum Beispiel Ende 2024 einzieht und Anfang 2026 verkauft, kann die Steuerfreiheit erreichen, wenn die Eigennutzung in den Kalenderjahren 2024, 2025 und 2026 vorliegt.

Praxisfall Eigennutzung vs. Vermietung

• Ferienwohnung in Cuxhaven-Duhnen mit Vermietung: Eigennutzung zählt nur, wenn ich dort tatsächlich wohne. Ein Wechsel zwischen Vermietung und Eigennutzung kann die Steuerfreiheit gefährden, insbesondere bei überwiegender Vermietung an Feriengäste.
• Arbeitszimmer: Ein ausschließlich beruflich genutztes Zimmer kann die Eigennutzung anteilig aufheben – dann wird ein Teil des Gewinns steuerpflichtig. Ich prüfe vorab, ob eine gemischte Nutzung vorliegt und wie ich das dokumentiere.
• Nutzung durch Kinder: Wohnen volljährige Kinder kostenlos in der Immobilie, kann das unter Umständen als Eigennutzung gelten, wenn ich für diese sorge. Der Einzelfall entscheidet – ich achte auf Nachweise wie Meldebescheinigungen.
• Teilvermietung: Eine Einliegerwohnung, die ich vermiete, kann den steuerfreien Anteil mindern. Ich trenne Flächen und Kosten sauber, damit das Finanzamt eine realistische Aufteilung akzeptiert.

Beweis der Eigennutzung

Ich sammle Belege wie Meldebescheinigungen, Energie- und Telekommunikationsverträge, Versicherungen und Nachweise über den tatsächlichen Aufenthalt. Damit reduziere ich das Risiko, dass die Eigennutzung später in Frage gestellt wird.

Renovieren, modernisieren – aber richtig

Kosten für umfangreiche Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die über 15 % der Gebäudeanschaffungskosten liegen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das wirkt sich steuerlich anders aus als klassischer Erhaltungsaufwand. Grundlage ist der Nettobetrag (ohne Grundstücksanteil) – ich rechne sorgfältig nach, um die 15 %-Grenze nicht versehentlich zu überschreiten.

Typische Maßnahmen und ihre Wirkung

• Erhaltungsaufwand (z. B. Austausch einzelner Fenster, Streichen, kleinere Reparaturen) kann sofort steuermindernd wirken, wenn ich vermiete.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (z. B. Komplettsanierungen, Badezimmertausch in mehreren Einheiten, durchgängige Elektrik- oder Heizungsmodernisierung) werden den Anschaffungskosten zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
• Energieeffizienzmaßnahmen (Dachdämmung, Heizungstausch, PV-Anlage) können die Einordnung beeinflussen – ich dokumentiere Art und Umfang sowie die zeitliche Abfolge genau.

Wer vermietet hat und AfA geltend machte, sollte wissen: Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten und erhöhen später den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Ich erstelle daher vor dem Verkauf eine Übersicht über bislang berücksichtigte AfA, um Überraschungen zu vermeiden.

Timing-Tipp

Wenn ich nahe an der 10-Jahresfrist bin, lohnt es sich, die geplante Sanierung, Vermietung oder den Verkaufszeitpunkt im Zusammenspiel zu betrachten. Manchmal senkt eine kurze Wartezeit die Steuerlast deutlich.

Verkaufskosten: Nicht alles mindert den Gewinn

Viele Kosten rund um den Verkauf werden falsch eingeordnet. Ich unterscheide sauber zwischen Anschaffungs-, Herstellungs-, Erhaltungs- und Veräußerungskosten, damit das Ergebnis stimmt.

• Vorfälligkeitsentschädigung: In der Regel keine abziehbaren Veräußerungskosten im Sinne des § 23 – eine häufige Enttäuschung. Ich kalkuliere diese Kosten daher nicht gewinnmindernd ein.
• Aufteilung Kaufpreis: Inventar (z. B. Einbauküche) hoch anzusetzen, um den Gebäudewert zu drücken, kann das Finanzamt korrigieren. Ich sorge für marktnahe, begründbare Werte und eine klare Positionierung im Kaufvertrag.
• Nebenkosten beim An- und Verkauf (Notar, Gericht, Makler) sind relevant – aber sauber zuzuordnen. Nur die unmittelbar mit dem jeweiligen Vorgang verbundenen Kosten werden berücksichtigt.
• Gutachter- und Vermessungskosten: Häufig als Veräußerungskosten anerkannt, wenn sie dem Verkauf dienen. Ich bewahre Gutachten, Aufträge und Rechnungen geordnet auf.
• Laufende Finanzierungskosten: Zinsen sind im privaten Bereich typischerweise nicht gewinnmindernd über § 23 abziehbar, wenn keine Vermietung vorlag. Ich trenne Zins- und Tilgung genau.

Beispiel aus Cuxhaven

In einem Fall in Altenwalde wurde eine Immobilie nach neun Jahren verkauft. Trotz guter Preisverhandlung wäre der Gewinn durch fälschlich angesetzte Vorfälligkeitsentschädigung unterschätzt worden. Ich habe Verkaufskosten und AfA angepasst, sodass die steuerliche Berechnung korrekt und die Entscheidung zum Verkaufszeitpunkt fundiert war.

Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel

Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte, z. B. in Altenwalde, Lüdingworth und der Innenstadt, veräußert, kann ungewollt in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Stichwort Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft, entwickelt und veräußert, kann das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen.

• Folge: Einkünfte aus Gewerbebetrieb statt privatem Veräußerungsgeschäft – mit Einkommen- und Gewerbesteuer.
• Indizien: Planmäßige Verkaufsabsicht, kurze Haltezeiten, umfangreiche Sanierungen zur Wertsteigerung, professionelle Vermarktung mehrerer Einheiten.
• Ausnahmen: Selbstgenutzte Objekte und langjährige Haltedauern können die Grenze entschärfen, der Einzelfall entscheidet.

Ich bewerte die Verkaufshistorie, Haltefristen und Vermarktungsstrategie, damit ich nicht versehentlich in die Gewerblichkeit gerate. Bei Bedarf stimme ich mich mit dem Steuerberater ab, bevor ich den Verkaufsprozess starte.

Erbschaft, Schenkung und Fristen

Bei Erbschaft oder Schenkung übernehme ich die Anschaffungsdaten des Rechtsvorgängers. Hat die verstorbene Mutter das Haus in Döse erst vor acht Jahren gekauft, läuft die Frist weiter – ein schneller Verkauf kann steuerpflichtig sein. Ich prüfe daher Anschaffungsdatum, etwaige Modernisierungen und Nutzungen des Erblassers.

• Schenkungen unter Ehegatten: Fristen gehen über – ich halte Rücksprache, ob eine spätere Eigennutzung die Steuerfreiheit sichern kann.
• Nießbrauch und Wohnrechte: Sie beeinflussen Nutzung und Bewertung; ich dokumentiere vertragliche Regelungen sauber.
• Nachweise: Alte Kaufverträge, Rechnungen, AfA-Unterlagen und Mietverträge des Erblassers sind wichtig, um die korrekte steuerliche Einordnung zu ermöglichen.

Dokumente, die ich bereithalte

• Kaufvertrag mit Datum und Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude
• Nachweise der Eigennutzung (Meldebestätigung, Energie- und Versicherungsunterlagen)
• Rechnungen über Renovierungen und Modernisierungen, mit Datum und Leistungsbeschreibung
• AfA-Übersichten bei Vermietung, inklusive bisheriger Abschreibungen
• Kostennachweise für Verkauf (Maklervertrag, Gutachten, Notar- und Gerichtskosten)

FAQ

Wann ist der Verkauf meiner selbst bewohnten Immobilie steuerfrei?
Wenn ich im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst dort gewohnt habe. Es kommt auf Kalenderjahre an, nicht auf volle 36 Monate.

Gilt das auch für eine Ferienwohnung in Cuxhaven?
Nur, wenn ich sie tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken nutze. Regelmäßige Vermietung spricht dagegen; eine überwiegende Eigennutzung muss ich belegen können.

Kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung steuermindernd ansetzen?
In der Regel nicht als Veräußerungskosten im Rahmen des § 23 – hier gibt es oft Fehlannahmen. Ich kalkuliere diese Kosten deshalb nicht gewinnmindernd ein.

Was passiert bei einem geerbten Haus?
Ich übernehme die Haltefrist