Immobilienverkauf bei laufendem Mietvertrag in Cuxhaven (27624)
Ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung zu verkaufen, ist in Cuxhaven und im Postleitzahlbereich 27624 (u. a. Geestland, Altenwalde) durchaus üblich. Als Immobilienmakler Wichmann begleite ich Eigentümer dabei diskret und zielgerichtet. Mein Ansatz: rechtliche Klarheit, respektvolle Abstimmung mit den Mietern und eine Vermarktung, die Kapitalanleger gezielt anspricht.
Ich kenne die Erwartungen von Verkäufern und die Sensibilität, die ein Verkauf im laufenden Mietverhältnis erfordert. Ziel ist, das Mietverhältnis zu schützen, die Privatsphäre der Bewohner zu respektieren und gleichzeitig den wirtschaftlich bestmöglichen Verkaufserfolg zu erzielen. Dafür verbinde ich eine saubere Dokumentation mit einer Investoren-Ansprache, die auf Stabilität und Rendite fokussiert.
Rechtlicher Rahmen – „Kauf bricht nicht Miete“
Beim Eigentümerwechsel tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Eine Kündigung „wegen Verkaufs“ ist unzulässig. Das ist die rechtssichere Basis, auf der ich den Prozess aufsetze, damit sowohl Mieter als auch Käufer Planungssicherheit haben.
Mietvertrag bleibt bestehen (§ 566 BGB)
Der Erwerber übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten aus dem laufenden Mietvertrag. Dazu zählen Miethöhe, Fälligkeit, Vereinbarungen zu Neben- und Betriebskosten sowie Nutzungsrechte. Individuelle Absprachen – etwa über Stellplätze, Gartennutzung oder Haustierhaltung – bleiben ebenso gültig, sofern sie wirksam vereinbart wurden.
Eigenbedarf und Kündigungsfristen
Ein Erwerber kann Eigenbedarf nur unter Beachtung aller Schutzvorschriften anmelden. Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter betragen in der Regel 3 Monate, bei Mietdauern zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate, ab über 8 Jahren 9 Monate. Liegen besondere Härtegründe beim Mieter vor, kann eine Kündigung unwirksam sein. Ich kommuniziere diese Rahmenbedingungen frühzeitig, damit sich alle Parteien realistisch auf den weiteren Verlauf einstellen.
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)
Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht in der Regel nicht. Es greift nur in klar definierten Sonderfällen, insbesondere wenn während der Mietzeit die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an Dritte verkauft wird. Ich prüfe diese Konstellation mit den vorliegenden Unterlagen und weise transparent auf mögliche Rechte hin.
Kaution und Übergabe
Die Mietkaution wird beim Eigentümerwechsel auf den Käufer übertragen und ist sauber zu dokumentieren. Entscheidend ist eine vollständige, nachvollziehbare Auflistung der Kaution inklusive Anlageform, Zinserträgen und eventuellen Verrechnungen. Ich bereite die Kautionsübertragung so vor, dass sie rechtssicher und reibungslos erfolgt.
Datenschutz und Unterlagenweitergabe
Zum Schutz der Mieter gebe ich im Vermarktungsprozess zunächst nur die für die Kaufentscheidung notwendigen Informationen weiter. Detaillierte personenbezogene Daten erhalten ernsthafte Interessenten erst in einem fortgeschrittenen Stadium und auf Grundlage einer Vertraulichkeitsvereinbarung. So wahre ich Diskretion und Vertrauen.
Chancen im lokalen Markt
In Cuxhaven und Umgebung ist die Nachfrage nach stabil vermieteten Objekten hoch. Kapitalanleger schätzen verlässliche Mieteingänge, die maritime Lage und die solide regionale Wirtschaft. Für Investoren sind vor allem gepflegte Wohnungen in Geestland (27624) und Häuser in ruhigen Ortsteilen interessant – insbesondere, wenn Mietverhältnisse gut dokumentiert und Mietertrag sowie Instandhaltungsstand klar belegt sind.
Attraktive Mikrolagen
In Geestland und angrenzenden Ortsteilen überzeugen ruhige Wohnlagen mit guter Anbindung, Nähe zu Nahversorgung und moderaten Bewirtschaftungskosten. Solche Lagen sprechen sicherheitsorientierte Käufer an, die langfristig investieren und Wertstabilität über schnelle Spekulationen stellen. Auch Objekte mit solider energetischer Basis oder Potenzial für effiziente Modernisierungen sind gefragt.
Was Kapitalanleger suchen
- Nachvollziehbare Mieteinnahmen und realistische Mietentwicklung
- Geordnete Unterlagenlage: Mietvertrag, Nachträge, Abrechnungen, Protokolle
- Gepflegter baulicher Zustand und klare Instandhaltungsstrategie
- Transparente Betriebskostenstruktur und verlässliches Mietzahlungsverhalten
- Wertsichere Lage mit guter Vermietbarkeit
Preisbildung und Rendite
Der Angebotspreis muss Mietvertrag, Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrückstau und Marktumschlaggeschwindigkeit realistisch abbilden. Eine saubere Ertragsberechnung (Ist-Miete, nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten) ermöglicht tragfähige Renditeprognosen. Ich platziere Ihr Objekt so, dass es im Investorenvergleich überzeugt – weder unter Wert noch am Markt vorbei.
So gehe ich vor – strukturiert und diskret
Ich führe Verkäufer, Mieter und Käufer sicher durch den Prozess. Dabei kombiniere ich Diskretion mit klaren Abläufen, um Zeitpläne einzuhalten und das Tagesleben im Haushalt so wenig wie möglich zu stören.
- Unterlagen prüfen: Mietvertrag, Mieterakte, Kaution, Nebenkosten, Protokolle, Energieausweis.
- Ertragsprofil auf
