Ein Familienhaus zu erben ist emotional und fachlich anspruchsvoll. Als Inhaber von Immobilienmakler Wichmann begleite ich Erben in Cuxhaven und Umgebung (inkl. 27624) diskret, strukturiert und mit klarem Blick für Wert, Steuern und Timing. Ich verbinde lokale Marktkenntnisse mit einem internationalen Käufernetzwerk – besonders wichtig bei hochwertigen Objekten an der Küste, wo Nachfrage, Wetterlage und Feriennutzung den Preis stark beeinflussen.
Damit Sie sicher entscheiden, setze ich auf klare Abläufe: rechtliche Klärung, belastbare Wertermittlung, steuerliche Einordnung und eine Vermarktungsstrategie, die zu Ihrer Situation passt – von stiller Off-Market-Ansprache bis zur internationalen Sichtbarkeit.
Immobilienerbe in Cuxhaven: Erste Schritte nach dem Erbfall
Bevor ich an Vermarktung denke, kläre ich die Formalitäten. Dazu gehören Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament, die Grundbuchberichtigung und die Prüfung, ob Rechte wie Nießbrauch, Wohnrechte oder Wegerechte eingetragen sind. Parallel prüfe ich Fristen beim Nachlassgericht, die Erbquoten und ob eine Erbengemeinschaft vorliegt, denn ohne Einigkeit lässt sich kein wirksamer Kaufvertrag schließen.
In Cuxhaven berücksichtige ich zusätzlich Besonderheiten wie Küstennähe, Deichsicherheit, potenzielle Sturmflutrisiken, Ferienvermietung und Auflagen der Gemeinde. Solche Faktoren beeinflussen sowohl die Nachfrage als auch die Finanzierungsmöglichkeiten von Kaufinteressenten – und damit den erzielbaren Preis.
Wichtige Unterlagen auf meiner Checkliste
- Erbschein oder eröffnetes Testament, Personalausweis
- Aktueller Grundbuchauszug inkl. Lasten (Nießbrauch, Wohnrechte, Grundschulden)
- Bauakte, Baujahr, Grundrisse, Flächenaufstellung, Lageplan
- Energieausweis (Pflicht bei Verkauf), Protokolle zu Modernisierungen und Sanierungen
- Rechnungen und Dokumentationen zu Dach, Heizung, Fenstern, Dämmung, Leitungen
- Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen
- Bei WEG: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand
- Schätzungen zu Instandhaltungsstau und Kostenvoranschläge, falls vorhanden
Wertermittlung und Markt in Cuxhaven
Für die Erbschaftsteuer und den Verkauf zählt der realistische Verkehrswert. Ich ermittle ihn markt- und objektbezogen: Lagequalität, Mikrolage (Küstennähe, Infrastruktur, Lärm), Grundstücksgröße, Bauzustand, Energieeffizienz, Modernisierungsstand und mögliche Drittverwendungen (z. B. Feriennutzung) fließen ein. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses sind dabei ein wichtiger Anhaltspunkt, werden aber immer mit realen Kaufpreisen in der Umgebung abgeglichen.
Gerade an der Küste zahlt sich eine präzise Analyse aus: Wind- und Wetterexposition, Materialqualität der Fassade, Dach und Fenster, Feuchteschutz und der Trend zu energieeffizientem Wohnen beeinflussen die Zahlungsbereitschaft der Käufer spürbar. Ich dokumentiere Stärken und Schwächen transparent – das schafft Vertrauen und verhindert Preisabschläge in der Verhandlung.
Faktoren, die den Preis beeinflussen
- Küstenlage und Aussicht, ruhige Mikrolage, Abstand zum Strand oder Hafen
- Bauzustand, Energieklasse, Modernisierungsbedarf, Barrierefreiheit
- Rechtliche Rahmenbedingungen: Baurecht, Ferienvermietung, Denkmalschutz, Rechte im Grundbuch
- Nachfrage im Segment (Familienhaus, Alterswohnen, Ferienimmobilie) und Finanzierungsklima
- Vermietungssituation: Leerstand, Mietverträge, Mieterstruktur, Rendite
Erbschaftsteuer kompakt erklärt
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert der geerbten Immobilie. Maßgeblich ist der festgestellte Verkehrswert abzüglich Freibeträgen. Die wichtigsten Freibeträge:
- Ehegatte/eingetragener Partner: 500.000 Euro Freibetrag
- Kinder/Enkel der Kinder: 400.000 Euro
- Enkel (direkt): 200.000 Euro
- Eltern/Großeltern (Erbfall): 100.000 Euro; alle übrigen: 20.000 Euro
Das Familienheim kann steuerfrei auf den überlebenden Ehegatten übergehen, wenn er es ab Erbfall mindestens 10 Jahre selbst bewohnt. Bei Kindern gilt die Steuerbefreiung für bis zu 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei 10-jähriger Selbstnutzung. Wird die Selbstnutzung vorzeitig aufgegeben (z. B. Verkauf oder Vermietung), droht eine nachträgliche Besteuerung. Zusätzlich gibt es Begünstigungen für Hausrat und bestimmte persönliche Gegenstände nach §13 ErbStG.
Beispiele für Freibeträge
- Geerbtes Einfamilienhaus mit Verkehrswert 480.000 Euro an Ehegatten: Durch den Freibetrag 500.000 Euro entsteht keine Erbschaftsteuer, wenn die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.
- Gleicher Wert an ein Kind: 400.000 Euro Freibetrag, 80.000 Euro sind (je nach Steuerklasse) steuerpflichtig – die genaue Steuer berechnet das Finanzamt.
- Familienheim an ein Kind mit 180 m², das 10 Jahre selbst bewohnt wird: Steuerfrei, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden.
Verkehrswert und Finanzamt plausibel darlegen
Für die Steuer zählt der festgestellte Verkehrswert. Ich erstelle eine marktnahe Wertermittlung mit nachvollziehbaren Vergleichswerten. Wenn es sinnvoll ist, koordiniere ich ein neutrales Gutachten (z. B. Sachverständiger), um den Wert gegenüber dem Finanzamt plausibel zu untermauern. Das ist besonders hilfreich bei Speziallagen, Sanierungsstau oder wenn Standard-Modelle den Markt nicht realistisch abbilden.
Spekulationssteuer beim Verkauf
Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte anfallen, wenn die 10-Jahres-Frist zwischen Anschaffung und Verkauf nicht erfüllt ist. Entscheidend ist der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers – nicht der Erbfall. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (durch den Erblasser oder den Erben, je nach Fallgestaltung). Ich beziehe früh einen Steuerberater ein, damit Fristen, Ausnahmen und Nachweise sauber geklärt sind.
Praxis-Tipp zur Planung
Manchmal lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, um die 10-Jahres-Frist zu erreichen oder eine Eigennutzung steuerlich wirksam zu dokumentieren. Ich prüfe mit Ihnen, ob der Markt diese Strategie trägt, und stelle die Vor- und Nachteile transparent gegenüber.
Erbengemeinschaft: Einigkeit schaffen
In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben zustimmen. Ich schaffe Einigkeit durch transparente Wertermittlung, klare Vermarktungsziele und realistische Zeitpläne. Häufig lassen sich festgefahrene Situationen über Auszahlungsmodelle (Ausgleich unter Miterben) oder notarielle Vereinbarungen lösen. Nur als letztes Mittel steht die Teilungsversteigerung, die häufig zu niedrigeren Erlösen und längeren Verfahren führt.
Eskalationsstufen, die ich begleite
- Mediation auf Basis eines neutralen Marktwerts und dokumentierter Sanierungskosten
- Optionsvergleich: Verkauf am Markt vs. interner Ankauf durch einen Miterben (Bewertung, Finanzierung, Fristen)
- Notarielle Vereinbarung mit klaren Regeln zu Vermarktung, Mindestpreisen, Kosten und Entscheidungswegen
- Teilungsversteigerung nur als Ultima Ratio
Mein Fahrplan mit Immobilienmakler Wichmann
- Diskrete Wertermittlung und Steuer-Check mit Partner-Steuerberatern
- Unterlagen-Management, Grundbuchbereinigung und Klärung von Rechten
- Vermarktungsstrategie: Off-Market für diskrete Verkäufe oder internationale Sichtbarkeit mit zielgenauem Käuferprofiling
- Premium-Präsentation: professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé in DE/EN, Energiekennwerte, virtueller Rundgang
- Besichtigungen mit Vorauswahl, Bonitätsprüfung und strukturierten Bieterverfahren, wenn sinnvoll
- Sichere Verhandlungen, Kaufvertragsentwurf mit Notar, Begleitung bis Beurkundung und Übergabe
- After-Sale-Service: Protokolle, Zählerstände,
