Steuern beim Verkauf geerbter Immobilien: Das musst du wissen

Hast du eine Immobilie geerbt und überlegst, sie zu verkaufen? Dann bist du nicht allein. In Deutschland wechseln jährlich tausende Immobilien durch Erbschaften den Besitzer – besonders in Städten wie Cuxhaven, wo viele Eigentümer den Ruhestand anders gestalten wollen oder sich nicht selbst um eine geerbte Immobilie kümmern können. Aber Achtung: Beim Verkauf lauert oft eine Steuerfalle, die vielen nicht bewusst ist. Ich zeige dir in diesem Blogbeitrag, worauf du achten musst, damit aus deinem Erbe kein steuerliches Eigentor wird.

In diesem Artikel erfährst du:

• Welche Steuern beim Verkauf geerbter Immobilien anfallen können
• Ob und wann du die Spekulationssteuer zahlen musst
• Wie sich Erbschaftssteuer vom Immobilienverkauf unterscheidet
• Welche Möglichkeiten du hast, steuerlich klug vorzugehen
• Wie ich dich als Immobilienmakler in Cuxhaven unterstützen kann

1. Verkauf geerbter Immobilien: Erst Erbschaft, dann Verkauf

Wenn du eine Immobilie erbst – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück – bist du erst einmal Erbe und damit neuer Eigentümer. Damit verbunden ist der sogenannte steuerliche Übertrag. Die Immobilie geht mit dem Tod des Vorbesitzers auf dich über. Eine wichtige Rolle spielt hier der Zeitpunkt, zu dem du die Immobilie verkaufst.

Viele denken, mit dem Erbe ist auch der Verkauf automatisch steuerpflichtig. Das stimmt so nicht ganz. Denn es kommt entscheidend auf die sogenannte Spekulationsfrist an. Und die schauen wir uns jetzt genauer an.

2. Die Spekulationssteuer: Wann musst du zahlen?

Die Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen – so will es der § 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Bei einer geerbten Immobilie kommt es dabei nicht auf dein eigenes Erbdatum an, sondern auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.

Beispiel: Dein Vater hat die Eigentumswohnung 2008 gekauft und du erbst sie 2022. Verkaufst du sie 2024, bist du steuerlich fein raus – denn die Spekulationsfrist ist abgelaufen. Verkauft dein Vater sie selbst aber 2019 gekauft hätte, müsstest du bei einem Verkauf 2024 Spekulationssteuer zahlen.

Wann greift eine Ausnahmeregelung?

• Wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt hat
• Oder du sie als Erbe selbst mindestens in diesem Zeitraum selbst bewohnt hast

Das Stichwort lautet: Eigennutzung. Wohnst du z. B. selbst in dem geerbten Haus, kannst du steuerfrei verkaufen – auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht erreicht ist.

3. Erbschaftssteuer vs. Spekulationssteuer: Wo liegt der Unterschied?

Viele verwechseln diese beiden Steuerarten beim Immobilienerbe. Daher hier eine kurze Klarstellung:

• Erbschaftssteuer: Fällt beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft an, richtet sich nach dem Wert und dem Verwandtschaftsgrad.
• Spekulationssteuer: Wird fällig, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkaufst (ohne Eigennutzung).

Tipp: In vielen Fällen bleibt die Erbschaftssteuer bei Immobilien aus, da es hohe Freibeträge gibt (z. B. 400.000 € bei Kindern). Die Spekulationssteuer ist jedoch leistungsabhängig und kann bei steigendem Immobilienwert massiv ausfallen.

4. Wie berechnet sich die Spekulationssteuer konkret?

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis minus Kaufpreis (des Erblassers) sowie abzugsfähiger Kosten (z. B. Renovierungen, Notar, Maklerhonorar).

Beispielrechnung:

• Kaufpreis der Immobilie (2008): 150.000 €
• Renovierungskosten: 20.000 €
• Maklerkosten beim Verkauf: 10.000 €
• Verkaufspreis (2023): 320.000 €
• Gewinn: 320.000 € – 150.000 € – 20.000 € – 10.000 € = 140.000 €

Dieser Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert – das kann je nach Einkommen zwischen 14–45 % liegen.

5. Mein Tipp als Immobilienmakler: Steuerfallen vermeiden mit kluger Planung

Immer wieder kommen Eigentümer in meine Beratung, die in Cuxhaven eine Immobilie geerbt haben. Viele überlegen, ob sie verkaufen oder selbst nutzen sollen. Als erfahrener Immobilienmakler helfe ich dir nicht nur dabei, den passenden Käufer zu finden, sondern vor allem beim steuerlich optimalen Verkaufszeitpunkt.

Ich arbeite auch mit Steuerberatern zusammen, damit du keine bösen Überraschungen erlebst. Durch geschickte Strategien kannst du z. B.

• den steuerpflichtigen Zeitraum überbrücken (z. B. zwischenvermieten)
• eine Eigennutzung ins Spiel bringen
• Verkaufsnebenkosten steuerlich geltend machen
• den Verkehrswert der Immobilie rechtzeitig ermitteln lassen, um gezielt zu handeln

Lokalvorteil: Ich kenne den Immobilienmarkt in Cuxhaven sehr genau – von Altenbruch bis Duhnen. Ich weiß, wo sich ein Verkauf lohnt – und wann du lieber noch etwas warten solltest.

6. Fazit: Steuerlich klug und sorgenfrei verkaufen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann ein lukrativer Schritt sein – wenn du die steuerlichen Fallstricke kennst. Die Spekulationsfrist ist dabei dein wichtigster Faktor. Ob du nun selbst in der Immobilie wohnen willst, noch wartest oder steuerfrei verkaufen kannst: gute Entscheidungen beruhen auf guter Information.

Als Immobilienmakler in Cuxhaven helfe ich dir dabei, deine Immobilie rechtssicher und erfolgreich zu verkaufen. Du musst dich nicht alleine durch Steuerparagrafen kämpfen – gemeinsam finden wir deinen besten Weg. Buche jetzt dein kostenloses Beratungsgespräch – ich freue mich, von dir zu hören.

FAQ – Häufige Fragen zum Verkauf geerbter Immobilien

Muss ich beim Verkauf jeder geerbten Immobilie Steuern zahlen?
Nein. Nur wenn du die Spekulationsfrist nicht einhältst oder keine Eigennutzung stattgefunden hat. Andernfalls bleibt der Verkauf steuerfrei.

Wann beginnt die 10-Jahres-Frist bei geerbten Immobilien?
Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Erblasser (also der ursprüngliche Kauf, nicht der Erbzeitpunkt).

Was ist, wenn die Immobilie vermietet war?
Dann kann keine Eigennutzung geltend gemacht werden – die Spekulationssteuer fällt an, solange die 10 Jahre nicht erreicht wurden.

Wie kann ich den Gewinn beim Verkauf senken?
Abzugsfähige Kosten wie Maklergebühren, Notarkosten oder Sanierungen werden vom Gewinn abgezogen. So lässt sich die Steuerlast mindern.

Kann ich meine Immobilie in Cuxhaven steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn du die Spekulationsfrist einhältst oder eine durchgehende Eigennutzung nachweisen kannst. Gern prüfe ich deinen Fall gemeinsam mit dir.