Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern: Rechte, Ablauf und Profi-Tipps
Wenn mehrere Personen eine Immobilie besitzen, ist der Verkauf kein Sprint, sondern ein sorgfältig geplanter Prozess. Als Immobilienmakler Wichmann begleite ich Eigentümergemeinschaften in Cuxhaven – vom Lotsenviertel bis Duhnen und Sahlenburg – diskret, verbindlich und mit klarer Struktur. Mein Fokus liegt auf hochwertigen Objekten, die eine präzise Marktansprache, eine sichere Abwicklung und klare Verantwortlichkeiten verlangen.
Mein Ziel ist, dass alle Beteiligten zügig, rechtssicher und fair zum Ergebnis kommen. Dafür sorge ich für eine saubere Vorbereitung, eine auf die Zielgruppe abgestimmte Vermarktung und eine reibungslose Kaufvertragsgestaltung – auch dann, wenn nicht alle Miteigentümer vor Ort sind oder unterschiedliche Vorstellungen haben.
Typische Konstellationen
- Erbengemeinschaft nach einem Nachlass
- Eheleute oder Lebenspartner im Zuge einer Trennung
- Miteigentümer in Form einer GbR oder als Bruchteilseigentümer
- Wohnungseigentümer innerhalb einer WEG (z. B. Ferienapartments in Duhnen)
Rechtliche Basis: Zustimmung und Vollmacht
Für den Verkauf des gesamten Objekts ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Kann jemand nicht persönlich unterschreiben, arbeite ich mit einer notariellen Vollmacht, die sämtliche Schritte bis zur Kaufpreiszahlung abdeckt. In Erbengemeinschaften prüfe ich vorab Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung sollte – wenn möglich – innerhalb von zwei Jahren kostenfrei erfolgen. In Wohnungseigentümergemeinschaften ist zu klären, ob eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG in der Teilungserklärung vorgesehen ist. Zusätzlich prüfe ich Belastungen und Rechte (z. B. Nießbrauch, Wohnrechte, Leitungsrechte) und sorge für eine klare Zuordnung von Inventar und Sondernutzungsrechten.
Besondere Situationen
- Auslandssachverhalte: Beurkundung und Vollmachten sind über deutsche Auslandsvertretungen oder beglaubigte Übersetzungen lösbar.
- Handlungsunfähigkeit eines Miteigentümers: Erforderlich können Betreuerausweis, gerichtliche Genehmigung oder eine wirksame Vorsorgevollmacht sein.
- GbR-Verkauf: Gesellschaftsvertrag und Vertretungsregelung sind maßgeblich; ich koordiniere die Nachweise für den Notar.
Ablauf: Mein Fahrplan für Ihren Gemeinschaftsverkauf
1) Eigentumsverhältnisse klären
Ich beschaffe den aktuellen Grundbuchauszug und prüfe Abteilung II auf Rechte und Lasten. Dazu kommen Miet- oder Pachtverträge, Erbbaurechts- oder Baulast-Themen, eventuelle Rückauflassungsvormerkungen sowie Besonderheiten wie Wohn- oder Nießbrauchrechte. Parallel sichere ich alle WEG-Unterlagen, falls es sich um Wohnungseigentum handelt.
2) Entscheidungswege festlegen
Zu Beginn vereinbare ich mit der Eigentümergemeinschaft einen einheitlichen Ansprechpartner sowie klare Reaktionsfristen. Entscheidungen dokumentiere ich schriftlich; bei Bedarf setze ich eine umfassende notarielle Vollmacht auf, damit der Prozess auch bei Abwesenheiten stetig voranschreitet.
3) Unterlagen und Verkaufsvorbereitung
Eine starke Vorbereitung beschleunigt den Verkauf und erhöht die Rechtssicherheit. Ich kümmere mich um Grundrisse, Flächenberechnung, Energieausweis, Baubeschreibung, Nachweise zu Modernisierungen, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle der letzten WEG-Versammlungen, Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan. Für Häuser gehören Bauaktenauszüge, Lagepläne, Nachweise zu eventuellen An- und Umbauten sowie Wartungsprotokolle (z. B. Heizung) dazu.
4) Preisstrategie und Zielgruppe
Ich analysiere Mikro- und Makrolage (Lotsenviertel, Duhnen, Sahlenburg, Döse), Angebot und Nachfrage, Referenzverkäufe sowie die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Für Premium-Objekte setze ich auf eine fein ausgesteuerte Ansprache, auch an Nordsee-Interessenten aus dem In- und Ausland. So finde ich den optimalen Angebotspreis und die passende Vermarktungstiefe – diskret oder offensiv, je nach Zielsetzung.
5) Exzellente Präsentation und diskrete Vermarktung
Ich erstelle ein hochwertiges Exposé, sorge für professionelle Visuals und texte präzise für die Zielgruppe. Besichtigungen organisiere ich qualifiziert und dosiert. Bei hoher Nachfrage biete ich ein strukturiertes Bieterverfahren an, das für Transparenz sorgt und Konflikte unter den Miteigentümern reduziert, weil der Markt den Zuschlagspreis sichtbar definiert.
6) Prüfung der Käuferbonität und Vertragsdetails
Vor Notartermin prüfe ich die Bonität des Käufers (Finanzierungsbestätigung, Eigenkapitalnachweis). Vertragsinhalte wie Nutzungsübergang, Inventarlisten, Übernahme von Ferienvermietungsbuchungen, Regelungen zur Zweitwohnungssteuer und gegebenenfalls Verwalterzustimmung stimme ich sorgfältig ab. Offene Punkte aus dem Grundbuch kläre ich vorab, um keine Verzögerungen zu riskieren.
7) Notartermin und sichere Abwicklung
Ich koordiniere den Notartermin in Cuxhaven oder – falls nötig – per Videobeglaubigung beziehungsweise Vollmacht. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer, die Fälligkeitsmitteilung steuert den Mittelabfluss. Nach Zahlung begleite ich die reibungslose Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsselverzeichnis und der Übergabe relevanter Unterlagen an den Käufer.
Konflikte vermeiden und lösen
Ich etabliere zu Beginn einen klaren Kommunikationsplan, dokumentiere Entscheidungen transparent und empfehle bei strittigen Wertvorstellungen ein neutrales Gutachten. Deadlines, nachvollziehbare Kriterien und ein Bieterverfahren helfen, persönliche Präferenzen von objektiven Marktpreisen zu trennen. Bei verhärteten Fronten vermittle ich oder beziehe – falls sinnvoll – einen Mediator ein, um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Besonderheiten bei Ferienimmobilien in Cuxhaven
Ferienapartments und Zweitwohnsitze erfordern eine saubere Regelung von Inventar, Buchungen und Übergabeterminen. Ich strukturiere Inventarlisten, stimme die Übernahme laufender Vermietungen ab, kläre Zweitwohnungssteuer-Aspekte und prüfe in WEGs die Verwalterzustimmung. Bei möbliertem Verkauf sorge ich für klare vertragliche Formulierungen und eine rechtssichere Übergabe der Rechte aus Vermietungsplattformen oder bestehenden Agenturverträgen.
Steuern und Kosten im Blick
Steuerliche Themen wie Spekulationssteuer, Erbschaftsfragen oder Sonderabschreibungen kläre ich gemeinsam mit Ihrem Steuerberater. Relevant sind insbesondere Haltedauer, Eigennutzung und die Gestaltung von Anschaffungs- und Herstellungskosten. Käufer tragen in der Regel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten; die Maklercourtage regeln wir transparent in der Provisionsvereinbarung. Mögliche Zusatzkosten wie Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditablösung, Löschung von Grundschulden oder Einholung fehlender Unterlagen (z. B. Energieausweis) habe ich im Blick, damit es keine Überraschungen gibt.
Dokumente-Checkliste für einen reibungslosen Verkauf
- Aktueller Grundbuchauszug, ggf. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen
- Flächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung, Baugenehmigungen und Abnahmen
- Nachweise zu Modernisierungen, Energieausweis, Wartungsprotokolle (Heizung, Aufzug etc.)
- Miet- und Pachtverträge, Inventarlisten, Aufstellungen zu Ferienbuchungen
- Gegebenenfalls Vollmachten, Gesellschaftervertrag (GbR) und Betreuungs-/Gerichtsnachweise
FAQ
Kann ein Miteigentümer allein verkaufen?
Nein. Für den Verkauf des gesamten Objekts braucht es die Zustimmung aller Miteigentümer oder eine entsprechende notarielle Vollmacht. Ich bereite die Vollmachten so vor, dass
