Steueroptimierung beim Verkauf innerhalb der Familie in Cuxhaven
Wenn Familien Immobilien in Cuxhaven und Umgebung (27624) intern übertragen, lässt sich mit sauberer Planung spürbar Steuern sparen. Als Immobilienmakler Wichmann kenne ich die Stellschrauben und begleite familieninterne Verkäufe diskret und individuell – von der Wertermittlung über die strukturierte Gestaltung bis zur notariellen Umsetzung. Ich stehe für exklusive, diskrete und maßgeschneiderte Vermittlung hochwertiger Immobilien und kombiniere regionale Marktkenntnis mit einem belastbaren Netzwerk und hohen Qualitätsstandards.
Entscheidend ist, wirtschaftliches Ziel, Familienfrieden und Steueroptimierung sinnvoll zu verbinden. Ich strukturiere Übertragungen so, dass Bewertung, Verträge und Liquiditätsplanung zusammenpassen – ob es um ein Haus in Geestland, eine Eigentumswohnung in Cuxhaven-Zentrum oder eine Ferienimmobilie in Duhnen oder Sahlenburg geht.
Welche Steuern können anfallen?
Spekulationssteuer (§ 23 EStG)
Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Die Steuer entfällt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Ich prüfe für Sie die Anschaffungsdaten, Nutzungsverläufe und die möglichen Ausnahmen (z. B. Eigennutzung) und bewerte, ob ein Abwarten bis zum Fristablauf wirtschaftlich sinnvoller ist als ein sofortiger Verkauf.
Grunderwerbsteuer in Niedersachsen (5 %)
Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Zwischen Geschwistern fällt Grunderwerbsteuer an. Bei Vorbehaltsnießbrauch oder Wohnrechten wird die Bemessungsgrundlage durch den Wert des Vorbehalts gemindert. Ich achte auf eine korrekte vertragliche Ausgestaltung, damit die Befreiungen sicher greifen und keine ungewollte Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.
Schenkungsteuer (gemischte Schenkung)
Wird unter dem Verkehrswert verkauft, liegt eine „gemischte Schenkung“ vor. Freibeträge im Zehnjahreszeitraum: 400.000 € Eltern–Kind, 500.000 € Ehegatten/Lebenspartner, 200.000 € Großeltern–Enkel. Ich belege den Verkehrswert transparent (z. B. Marktwertermittlung, ggf. Gutachten) und plane den Kaufpreis so, dass Freibeträge optimal genutzt werden. Dadurch bleibt der steuerpflichtige Teil gering oder entfällt im Idealfall vollständig.
Hebel für eine clevere Gestaltung
Kaufpreis nahe Verkehrswert
Ein marktgerechter Kaufpreis senkt Konfliktpotenzial, macht den Vorgang für Finanzamt und Geschwister nachvollziehbar und schützt vor späteren Anfechtungen. Ein bewusst reduzierter Kaufpreis kann gleichzeitig Freibeträge nutzen – die Balance aus Fairness, Nachweisbarkeit und Steuerwirkung ist entscheidend. Ich liefere belastbare Bewertungen auf Basis aktueller Bodenrichtwerte und Vergleichsobjekte in Cuxhaven und Geestland.
Gemischte Schenkung bewusst nutzen
Beispiel: Verkehrswert 600.000 €, Kaufpreis 300.000 € – die Differenz von 300.000 € gilt als Schenkung. Eltern–Kind bleibt das regelmäßig innerhalb des Freibetrags. Der niedrigere Kaufpreis senkt zudem den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkäufer, falls die Spekulationsbesteuerung noch relevant ist. Ich stelle die Nachweise sauber zusammen und stimme sie mit dem Notariat ab.
Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten
Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage spürbar. Gleichzeitig bleiben Mieteinnahmen beim Nießbraucher steuerlich zugeordnet, was mit Blick auf Einkommensteuer und Liquidität sinnvoll sein kann. Ich achte darauf, dass Bewertung, Mietverträge und steuerliche Zuordnung zusammenpassen.
Ratenkauf oder Familiendarlehen
Ratenzahlungen oder ein internes Darlehen mit marktüblichen Zinsen schaffen Flexibilität, ohne Schenkungsvorwürfe zu provozieren. Klare Verträge, Zins- und Tilgungspläne sowie eine nachvollziehbare Sicherheitenstruktur (z. B. Grundschuld) sind hier Pflicht. Ich koordiniere die Ausgestaltung und sorge für eine saubere Dokumentation.
Separate Veräußerung beweglicher Güter
Bei Ferienimmobilien in Duhnen oder Sahlenburg kann die
