Rechte von Vorkaufsberechtigten: So sichern Sie Ihr Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf
Beim Verkauf einer Immobilie in Cuxhaven taucht ein Thema in meinen Beratungsgesprächen besonders häufig auf: das Vorkaufsrecht. Es entscheidet mit darüber, wie reibungslos und schnell ein Verkauf abgewickelt werden kann. Ich erlebe in meiner täglichen Praxis in Duhnen, Altenbruch, Altenwalde und den umliegenden Ortsteilen immer wieder, dass Klarheit über Rechte, Fristen und Abläufe Verzögerungen vermeidet und Verhandlungen vereinfacht. In diesem Beitrag zeige ich praxisnah, worauf Sie als Eigentümer achten sollten, wie Sie Risiken minimieren und welche Schritte ich für Sie übernehme, damit Ihr Verkauf sicher und rechtssicher gelingt.

Rechte von Vorkaufsberechtigten – verständlich erklärt für Eigentümer in Cuxhaven (27624)
Vorkaufsrechte greifen erst, wenn ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde. Dann kann der Berechtigte zu den identischen Konditionen in dieses Geschäft „eintreten“. Entscheidend ist deshalb nicht nur, ob ein Vorkaufsrecht existiert, sondern auch, wie es ausgestaltet ist und wie der Informationsfluss dokumentiert wird. Genau hier setze ich an: Ich kläre frühzeitig, welche Rechte bestehen, und sorge dafür, dass Fristen korrekt laufen.
Arten von Vorkaufsrechten
Vertragliches Vorkaufsrecht (BGB §§ 463 ff.)
Dieses Recht wird zwischen Eigentümer und Berechtigtem schriftlich vereinbart, oft im Zuge früherer Verhandlungen oder familiärer Regelungen. Kommt es zu einem Kaufvertrag mit einem Dritten, kann der Berechtigte zu genau denselben Bedingungen (Kaufpreis, Nebenabreden, Termine) eintreten. Wichtig ist die vollständige Mitteilung des Vertragsinhalts, damit die Ausübungsfrist überhaupt zu laufen beginnt.
Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB)
Es ist im Grundbuch eingetragen und bindet jeden Erwerber. Notare prüfen dies routinemäßig. Ein Übergehen dieses Rechts ist praktisch ausgeschlossen: Ohne Klärung veranlasst der Notar keine Eigentumsumschreibung. Für Eigentümer bedeutet das: Der Blick in Abteilung II des Grundbuchs ist zwingend – ich übernehme das vorab, um Überraschungen zu vermeiden.
Kommunales Vorkaufsrecht (BauGB §§ 24–28)
Die Stadt Cuxhaven kann in bestimmten Gebieten (z. B. in Sanierungs-, Erhaltungs- oder Entwicklungsbereichen) ein Vorkaufsrecht haben. Es gibt Ausnahmen, etwa bei Verkäufen an nahe Angehörige. Die Prüfung erfolgt über den Notar und die Stadt. Wenn es greift, entscheidet die Kommune in der Regel binnen zwei Monaten nach vollständiger Mitteilung. Ich koordiniere diesen Austausch frühzeitig, damit keine unnötigen Wartezeiten entstehen.
Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)
Es betrifft umgewandelte Mietwohnungen, wenn die Einheit erstmals an einen Dritten verkauft wird. Auch hier gelten Ausnahmen, z. B. beim Verkauf an Familienangehörige. Ob das Recht greift, ergibt sich aus der Teilungserklärung, den Mietverträgen und der konkreten Verkaufskonstellation. Ich sorge dafür, dass die Unterlagen vollständig vorliegen und die Mitteilungen korrekt erfolgen.
Was dürfen Vorkaufsberechtigte – Fristen und Ablauf
- Gleiches Geschäft: Der Berechtigte kann zu exakt denselben Konditionen eintreten – kein höherer Kaufpreis, keine zusätzlichen Nebenabreden, keine geänderten Übergabetermine.
- Vollständige Information: Voraussetzung ist die Mitteilung des kompletten Kaufvertrags (inkl. Anlagen, Nebenabreden, Protokolle). Erst dann läuft die Frist.
- Fristen: Bei Grundstücken muss eine gesetzte Frist mindestens zwei Monate betragen. Kommunen entscheiden üblicherweise binnen zwei Monaten nach vollständiger Mitteilung. Ohne Fristsetzung gilt die gesetzliche Frist.
- Abwicklung: Die Ausübung erfolgt notariell. Kosten tragen die Parteien entsprechend den üblichen Regeln des Kaufvertrags; der Notar berücksichtigt das Vorkaufsrecht bei der Gestaltung der Urkunden.
Ablauf in Kürze
- Sie verhandeln frei mit Dritten und schließen einen notariellen Kaufvertrag (unter Vorbehalt von Vorkaufsrechten).
- Ich veranlasse die vollständige Mitteilung an den Berechtigten bzw. an die Stadt Cuxhaven.
- Die Frist läuft; in dieser Zeit kann der Berechtigte sein Recht ausüben oder verzichten.
- Liegt ein Verzicht vor oder ist die Frist ergebnislos verstrichen, erfolgt die weitere Abwicklung mit dem Dritten. Übt der Berechtigte aus, wird der Vertrag mit ihm vollzogen.
Praktische Konsequenzen für Ihren Verkauf in Cuxhaven
Ob Reetdachhaus in Altenbruch, Villa mit Wattblick in Duhnen oder Familieneigentum in Altenwalde: Je früher Vorkaufsrechte geklärt sind, desto planbarer wird Ihr Verkauf. Ich setze auf eine saubere Struktur, damit Sie zeitlich und rechtlich auf der sicheren Seite sind.
- Grundbuchcheck (Abt. II): Besteht ein dingliches Vorkaufsrecht? Ich beschaffe aktuelle Auszüge und kläre Rangfragen.
- Kommunales Vorkaufsrecht: Frühzeitige Abstimmung mit Notar und Stadt Cuxhaven, Einreichen der Unterlagen und Nachverfolgung der Frist.
- Mietverhältnisse/Teilung prüfen: Greift ein Mietervorkaufsrecht? Ich sorge für transparente Dokumente und klare Kommunikation.
- Kaufvertrag klar halten: Alle Nebenabreden schriftlich, damit der Berechtigte identische Bedingungen erhält und keine Streitfragen entstehen.
- Fristen sauber setzen: Zustellung dokumentieren, Eingänge nachhalten, Entscheidungen archivieren – so entsteht Rechtssicherheit.
Checkliste für Ihren Start
- Aktueller Grundbuchauszug und Teilungserklärung
- Mietverträge, Protokolle, Beschlüsse (bei WEG)
- Notarentwurf und Anlagen vollständig
- Kontaktdaten potenziell Berechtigter und Zustellwege
Typische Fallstricke – und wie ich sie vermeide
- Unvollständige Mitteilung: Fehlen Anlagen, läuft die Frist nicht korrekt an. Ich prüfe Vollständigkeit und dokumentiere die Zustellung.
- Widersprüchliche Nebenabreden: Mündliche Zusagen sind riskant. Ich sorge dafür, dass alles Relevante schriftlich fixiert wird.
- Falsche Fristberechnung: Gerade bei Grundstücken gelten Mindestfristen. Ich stelle rechtssichere Fristen und weise auf Ferienzeiten/Erreichbarkeit hin.
- Kommunales Vorkaufsrecht übersehen: Ich kläre den Status vor Vermarktungsstart und halte die Entscheidung der Stadt sauber fest.
- Emotionale Konflikte: Bei familiären Vorkaufsrechten hilft eine klare, sachliche Kommunikation – ich übernehme die Moderation.
Wie ich Sie unterstütze – Immobilienmakler Wichmann
Ich stehe für exklusive, diskrete und individuelle Vermittlung hochwertiger Immobilien. Mein Anspruch: ein reibungsloser Ablauf vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung – inklusive Grundbuchprüfung, Koordination







